Тел. +7  (473)  256-49-05

 


Раздел жилого дома в 2018 году.

 

    В правоприменительной практике часто встречаются ситуации, когда жилой дом принадлежит разным собственникам. Однако долевая собственность создает неудобства и споры между собственниками жилого дома относительно использования отдельных жилых помещений и земельного участка, на котором находится дом.

    Кроме того каждый собственник не может свободно распоряжаться той частью, которой пользуется и которую считает своей, без согласия иных собственников.

    Раньше, если подобные жилищные конфликты возникали, то у них имелся вполне понятный, хотя и сложный путь решения – обращение в суд одного из собственников с исковым заявлением о выделе в натуре части жилого дома и земельного участка.

    Если же спор о выделяемых частях дома отсутствовал, собственники составляли соглашение и обращались с заявлением о государственной регистрации права собственности на отдельные части жилого дома.

  С 1 января 2017 года все изменилось. В связи с принятием Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" собственники индивидуального жилого дома, принадлежащего им на праве общей долевой собственности, сталкиваются с проблемой раздела такого жилого дома в натуре либо выдела доли в натуре из общего имущества.

    Частью 7 статьи 41 данного закона был введен запрет на кадастровый учет и государственную регистрацию жилого помещения или жилых помещений в жилом доме.

   Принятие данного закона быстро отразилось на судебной практике, и суды начали принимать решения об отказе в удовлетворении требований истцов о выделе в натуре долей в жилом доме (например, Апелляционное определение Верховного суда Республики Карелия от 17.11.2017 по делу N 33-1998/2017).

    Однако, несмотря на ч. 7 ст. 41 ФЗ № 218 на данный момент судебная практика идет по пути возможности раздела жилых домов. При этом истцы заявляют исковые требования о признании жилого дома домом блокированной застройки и выделе в натуре жилого блока (например, решение Мичуринского городского суда Тамбовской области от 04 апреля 2017 года по делу № 2-566/2017).

    Связано это с тем, что формально части жилого дома подпадают под требования, предусмотренные Градостроительным кодексом РФ для домов блокированной застройки.

    Согласно п. 3 ч. 2 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ жилыми домами блокированной застройки являются жилые дома:

- с количеством этажей не более чем три;

- состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять;

- каждый из которых предназначен для проживания одной семьи;

- имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками;

- расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

   Однако, хотя суды и признают возможным подобный выдел в натуре «жилых блоков», это вариант раздела жилого дома не является единственным.

  Проблема заключается в том, что при принятии Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" был нарушен предмет его регулирования. Данный нормативный акт должен определять порядок оформления прав на недвижимое имущество, он не может определять какие объекты не могут быть недвижимыми вещами.

    В части оснований возникновения прав собственности федеральные законы не могут противоречить Гражданскому кодексу РФ.

    Гражданский кодекс РФ не содержит запрета на раздел жилого дома на части. Кроме того, в статье 558 ГК РФ прямо указана часть жилого дома в качестве предмета договора продажи недвижимости.

    Кроме того ст. 16 Жилищного кодекса РФ предусматривает часть жилого дома как самостоятельный объект жилищных прав.

   Таким образом, в настоящее время по решению суда возможен выдел в натуре доли жилого дома в виде его части (см. например, апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Московского областного суда по делу № 33а-12979/2017).

    Кроме того в отдельных случаях Росреестр регистрирует право собственности на части жилого дома при его разделе по соглашению сторон.

    Адвокат

    Прокопьев С. Н.

Рассказать друзьям

Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

Яндекс.Метрика